山東高端科技工程研究院聯(lián)合多家投資財團和數十家天使投資團隊合作打造了“ 園區孵化器投融資平臺”，對進(jìn)駐園區企業(yè)提供充足的資金支持。同時(shí)引入多家商業(yè)銀行、投資機構、基金公司等金融機構，打造金融超市，為企業(yè)及園區發(fā)展提供投融資服務(wù)，為地方產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩解困，盤(pán)活園區休眠資源。

在國家宏觀(guān)調控背景下的中國房地產(chǎn)業(yè)面臨著(zhù)很多的不確定性，開(kāi)發(fā)商紛紛尋找出路，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養老地產(chǎn)等都成為方向，就連在三年前被認為是“啃骨頭”的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，隨著(zhù)新城鎮化的深入，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這塊“骨頭”已成為越來(lái)越多的地產(chǎn)企業(yè)追逐的對象。但是大部分企業(yè)目前對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)的認識程度不足,國內產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)的五大特色模式如下：

一、以純地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的模式：聯(lián)東U谷

聯(lián)東集團創(chuàng )立于1991年，以“聯(lián)東U谷”為核心品牌，專(zhuān)注園區產(chǎn)業(yè)運營(yíng)、服務(wù)中小制造企業(yè)，已在全國 40 多個(gè)城市投資運營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區超過(guò)210個(gè)，引進(jìn)制造業(yè)企業(yè)和科技型企業(yè)超過(guò)11000家。聯(lián)東U谷以產(chǎn)業(yè)綜合體和總部基地為主，涵蓋獨棟辦公、研發(fā)中試、標準廠(chǎng)房等產(chǎn)品形態(tài)。這些物業(yè)產(chǎn)品小而精，更多為中小企業(yè)量身定制，具有較高的實(shí)用性。

主要盈利模式：物業(yè)租售(物業(yè)以獨棟辦公為主)+增值服務(wù)(設有專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)平臺以提供增值服務(wù)和配套服務(wù))，其中以物業(yè)租售收益為主，如圖3所示，物業(yè)租售收益可達65%。此外，物業(yè)租售模式，一般是"6+2+2"(60%出售、20%出租、20%合作經(jīng)營(yíng))標準或"4+3+3"(40%出售、30%出租、30%合作經(jīng)營(yíng))標準。

二、以產(chǎn)業(yè)平臺為特色的模式：華夏幸福

華夏幸福，中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運營(yíng)商，成立于 1998 年，早期致力于河北省內的城市住宅開(kāi)發(fā)，自2002 年開(kāi)始運營(yíng)固安產(chǎn)業(yè)園區，隨后逐漸向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉型。目前該公司運營(yíng)產(chǎn)業(yè)新城已布局于長(cháng)三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群及長(cháng)江中游城市群等區域。2018年，華夏幸福銷(xiāo)售收入1627.6億元。資產(chǎn)規模已達4097億元。

在產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)與運營(yíng)中，華夏幸福充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)平臺的優(yōu)勢，整合各方產(chǎn)業(yè)資源，對接地方政府，除了一二級開(kāi)發(fā)外，更為政府提供以產(chǎn)業(yè)規劃、服務(wù)與導入方面的服務(wù)。通過(guò)一系列的操作，從前期開(kāi)發(fā)及后續運營(yíng)的方面受益均等獲得，成功把短期的一次性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉變成長(cháng)期且可持續的園區運營(yíng)。

主要盈利模式： 一是通過(guò)墊付園區前期開(kāi)發(fā)、基礎設施建設費，獲得政府10%～15%的利息收入;二是園區招商引資返還收入，即園區新增固定資產(chǎn)投資額或新增財政收入的45%;三是園區配套地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入;四是園區土地升值收益。

三、以產(chǎn)業(yè)投資為特色的模式：張江高科

張江高科技園區，被譽(yù)為中國硅谷，成立于1992年7月，位于上海浦東新區中南部，是國家級高新技術(shù)園區，與陸家嘴、金橋和外高橋開(kāi)發(fā)區同為上海浦東新區四個(gè)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區域。受限于土地情況，2014年張江高科實(shí)行對外輕資產(chǎn)輸出，提出以“科技投行”作為戰略發(fā)展方向，著(zhù)力打造新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運商、面向未來(lái)高科技產(chǎn)業(yè)整合商和科技金融集成服務(wù)商的“新三商”戰略。2018年張江高科營(yíng)業(yè)收入11.5億元，其中投資收入貢獻接近40%，利潤貢獻超過(guò)50%，強化了投資在營(yíng)收和利潤貢獻中的重要地位。

張江高科大力推動(dòng)產(chǎn)業(yè)投資，重點(diǎn)實(shí)現天使、VC、PE到產(chǎn)業(yè)并購的全投資鏈布局：針對不同企業(yè)在不同時(shí)期的融資需求，公司以直接投資、參股基金投資、管理基金投資等多種方式精準投資，并通過(guò)與武岳峰基金、金浦基金、經(jīng)緯資本、源星資本等合作，實(shí)施從天使、VC、PE到產(chǎn)業(yè)并購的全投資鏈布局。通過(guò)“投資一批、股改一批、上市一批、退出一批、儲備一批”，形成了產(chǎn)業(yè)投資的良性滾動(dòng)循環(huán)。

主要盈利模式：通過(guò)“投資一批、股改一批、上市一批、退出一批、儲備一批”，形成了產(chǎn)業(yè)投資的良性滾動(dòng)循環(huán)。

四、以專(zhuān)業(yè)服務(wù)為特色的模式：億達中國

億達中國自1998年開(kāi)始，深耕大連、武漢，重點(diǎn)布局京津冀、長(cháng)三角、大灣區、中西部及其他經(jīng)濟活躍區，先后開(kāi)發(fā)和運營(yíng)了大連軟件園、大連生態(tài)科技創(chuàng )新城、武漢軟件新城、北京中關(guān)村壹號等40余個(gè)商務(wù)園項目;2014年6月27日在香港聯(lián)交所主板上市。

億達中國已從初級階段租售服務(wù)到行政服務(wù)的階段，再從BOT模式的定制階段到全產(chǎn)業(yè)鏈的整合服務(wù)，直至今天的"保姆模式"服務(wù)，其成功將園區開(kāi)發(fā)和運營(yíng)職能剝離，進(jìn)而更專(zhuān)注以招商運營(yíng)、物業(yè)管理、增值服務(wù)等輕資產(chǎn)運營(yíng)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)模式。如：億達中國在大連軟件園打造時(shí)更重點(diǎn)打造技術(shù)服務(wù)方面的功能。

主要盈利模式：通過(guò)在園區運營(yíng)上提供的專(zhuān)業(yè)服務(wù)獲得利潤。

五、以金融退出機制為特色的模式：金地商置

金地商置成立于2013年，香港上市公司(535.HK)，金地集團成員企業(yè)，是一家集地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)管理平臺為一體，專(zhuān)業(yè)從事商業(yè)中心綜合體、產(chǎn)業(yè)園鎮、精品住宅、長(cháng)租公寓、星級酒店等多元物業(yè)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售、投資管理和服務(wù)運營(yíng)的開(kāi)發(fā)商。

值得一提的是，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，金地商置完成了我國第一單文創(chuàng )園區ABS——上海8號橋項目ABS，實(shí)現產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)證券化，這也為國內其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)商在盈利模式上提供另一條成功的道路。

上海8號橋項目由啟客運營(yíng)十余年，商區成熟且租金來(lái)源穩定，租金年均增長(cháng)超過(guò)7%，在2016年10月被金地商置收購。金地商置運營(yíng)一年多的時(shí)間后，聯(lián)合嘉實(shí)資本和穩盛投資，以8號橋項目未來(lái)租金收入作為支持，于2017年11月在金融市場(chǎng)發(fā)行了ABS產(chǎn)品，發(fā)行量為4.2億元，提前變現了未來(lái)3.5年的租金收入，成功通過(guò)金融手段等一系列操作實(shí)現資金的快速回籠。

主要盈利模式：打造產(chǎn)業(yè)集群，在追求傳統地產(chǎn)性收益之外逐步實(shí)現資產(chǎn)證券化，以項目未來(lái)租金收入作為支持，在金融市場(chǎng)發(fā)行ABS產(chǎn)品，提前變現未來(lái)幾年的租金收入，成功實(shí)現資金的快速回籠。

繼傳統五類(lèi)運營(yíng)模式后，我院采用“高端工程”的運營(yíng)方式。即利用高科院的人才、項目、金融平臺等優(yōu)勢資源，為園區運營(yíng)提供五位一體的優(yōu)化組合構成創(chuàng )新模式，涵蓋項目、資金、專(zhuān)業(yè)技術(shù)團隊、專(zhuān)業(yè)管理運營(yíng)團隊、創(chuàng )新的運營(yíng)模式五個(gè)模塊，為園區提供規劃設計、產(chǎn)業(yè)布局、項目人才引進(jìn)、發(fā)展運營(yíng)、企業(yè)轉型升級、產(chǎn)業(yè)轉移等一系列專(zhuān)業(yè)服務(wù)，實(shí)現“高端人才+精準項目+創(chuàng )新運營(yíng)”的模式。

依托我院的金融創(chuàng )新平臺為園區的協(xié)調發(fā)展提供“專(zhuān)業(yè)團隊+創(chuàng )新金融+高端項目”的創(chuàng )新模式，協(xié)助當地創(chuàng )建投融資服務(wù)平臺、吸納社會(huì )資本投資開(kāi)發(fā)區基礎設施建設、設立產(chǎn)業(yè)基金、開(kāi)發(fā)區產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供多元融資服務(wù)。在園區托管運營(yíng)實(shí)踐中，設計行之有效的園區托管模式，暨“人才團隊+技術(shù)項目+產(chǎn)業(yè)金融平臺”的協(xié)同發(fā)展運營(yíng)模式，為政府提供招才引智、招商引資，園區升級轉型、協(xié)同發(fā)展、托管運營(yíng)等服務(wù)。